En siglos pasados, construir una casa con las propias manos, era lo más factible si pretendías tener tu propia vivienda. Bastaba con llegar al lugar deseado, conseguir tus tierras y levantar sobre ellas, la casa de tus sueños. Materiales como la piedra y la madera eran los más habituales. No existían las empresas constructoras ni los permisos de obras, ni las tasas, ni necesidad de arquitecto o proyecto de obra. Solo era necesario tener la buena disposición de querer ejecutar la obra. Pero ya no estamos en los tiempos de la casa de la pradera. Ahora, si quieres construir tu propia vivienda, puedes hacerlo, pero acatando una serie de cuestiones de obligado cumplimiento.
Pese a que pueda parecer una idea absurda, dados los tiempos que corren, levantar tu propia vivienda unifamiliar no es algo tan descabellado. De hecho se hace más a menudo de lo que somos conscientes. Empresas como Construcciones Garre, profesionales de la construcción y las reformas, atestiguan esa realidad. Son muchos los propietarios que construyen la vivienda de sus sueños.
Si necesitas una casa, puedes construirla. No hay ley que te lo prohíba. De hecho, esta práctica, se conoce en el medio como autopromoción y resulta una alternativa interesante para aquellos que sueñan con poseer una vivienda propia, construida en base a sus gustos y preferencias. Personalización en estado puro para tu lugar de residencia. El desconocimiento en torno a esta opción es muy grande, de ahí que no siempre se contemple como opción a la compra de una vivienda construida. Otra razón para desdeñar esta posibilidad, puede ser la falta de tiempo o el vértigo que produce la sola idea de abordar un proyecto de tamaña envergadura.
Sin embargo, la autopromoción de la vivienda, ofrece tres singulares ventajas, entre las que hay que destacar el ahorro que implica: en torno a un veinte a treinta por cien, cifra similar a los costes de mediación que conlleva un promotor que, en este modelo de construcción, no interviene.
Otra de las ventajas es la personalización a la que aludíamos párrafos atrás. Si se construye de la forma adecuada, el resultado debe ser una casa ajustada al milímetro a todas las necesidades y preferencias adaptadas al propietario. Algo difícil de lograr por otros medios.
Por último, entre sus ventajas, la mayor revalorización en el mercado de este tipo de viviendas. Su coste suele ser superior a la media, por lo que se convierten en un plus como inversión de futuro.
Aun tratándose de una opción ventajosa, hay que tener en cuenta una serie de factores y seguir unos pasos para lograr el objetivo deseado: tener la vivienda soñada. Veamos a continuación una breve guía para la autopromoción de la vivienda y los puntos a tener en cuenta.
Diseñando el sueño
Los sueños pueden hacerse realidad. Una casa de ensueño, es una de esas ilusiones que, aunque lejanas, pueden hacerse realidad. Nada es imposible y en este sentido, la imposibilidad, no existe.
Antes de lanzarse a la aventura de construir la vivienda de tus sueños, debes empezar por establecer las necesidades. Puede resultar obvio, pero el proceso de creación y construcción de una vivienda, debe pasar por que la familia o persona promotora, clarifique las ideas de forma realista y plasmable. Hay que establecer un presupuesto coherente con el objetivo, fijar una estructura general de la vivienda y contar con las necesidades mínimas que debe cumplir su emplazamiento en lo que a servicios respecta. Teniendo claro este punto, será más fácil encontrar la localización del terreno.
A partir de ahí, hay que buscar la finca urbana en el lugar elegido. Debe centrarse la búsqueda en los suelos calificados como urbanos, puesto que en ellos se permite la construcción desde el primer momento. En cuanto al precio del terreno, no debe destinarse al mismo mas de un treinta y cinco por cien del presupuesto total y, hay que tener en cuenta que nunca será inferior al veinticinco por cien de ese presupuesto. Sin embargo, esto es así en lugares con mayor densidad de población, en otras zonas, alejadas de los centros urbanos, los precios pueden ser significativamente más bajos.
Antes comprar el terreno hay que prestar especial atención a los siguientes puntos:
- Espacio y accesos de los que dispone la finca. Debe tener la superficie suficiente para levantar la casa y dejar un lindero a la calle o un acceso delimitado.
- Las condiciones de edificabilidad deben permitir la construcción de una vivienda unifamiliar ya que, algunos terrenos se reservan para pluriviviendas. Además, la tipología de la vivienda debe cumplir con la normativa del municipio.
- El acceso a los suministros es otro de los aspectos a los que hay que prestar atención.
- La orientación y las vistas son especialmente relevantes.
- Conocer la regulación sobre el arbolado, puesto que algunos árboles, cuentan con protección frente a la tala.
Una vez valorados todos estos aspectos, es el momento de contratar los servicios de un profesional cualificado. En este punto, el proyecto no puede avanzas si no se dispone de una estimación aproximada sobre la inversión necesaria para acometer la construcción.
El desglose de los gastos que hay que cubrir para que el proyecto empiece a tomar forma, se determina de la siguiente manera:
- Visado del proyecto básico por el Colegio de Arquitectos, con el diseño de la vivienda. Requisito indispensable para solicitar licencias al ayuntamiento.
- Visado del proyecto de ejecución por el Colegio de Arquitectos que afina al céntimo y al milímetro todo el proyecto. Su nivel de detalle es máximo y exige un gran trabajo por parte del arquitecto.
- Estudio de Seguridad y Salud.
- Dirección de obra.
- Dirección de ejecución de obra.
- Coordinación de Seguridad y Salud.
- Estudio geotécnico.
- Tasa de licencia de obra.
- Gastos de construcción.
A todos estos costes que variaran en función de la envergadura y dimensiones de la obra, hay que añadir costes de vallado, ajardinado o piscina, si procede.
Financiando el sueño
Como se puede deducir, los costes de un proyecto de este calibre no son cualquier cosa. Evidentemente, del mismo modo que la vivienda debe levantarse sobre unos buenos cimientos, es necesaria una buena y saludable estructura financiera, capaz de soportar toda la operación. Con esta finalidad, existe el denominado préstamo hipotecario autopromotor que cubre la fase de obra de la vivienda, pero no la compra de la parcela.
Este tipo de préstamo, ofrece diversas opciones de funcionamiento, en función de la entidad bancaria con la que se contrate. Una de sus características principales es que el cliente conviene con la entidad los plazos de ejecución de la obra en las diferentes fases de las que consta. El banco entregará al cliente las cantidades acordadas previamente y ante la presentación del visado de ejecución.
Con este tipo de financiación, el autopromotor, está obligado a adelantar parte de los costes, puesto que no se puede negociar la hipoteca si contar con el proyecto visado por el Colegio de Arquitectos y la solicitud de la licencia de obras.
Por otro lado, legalizar la obra, conlleva un papeleo legar bastante amplio que, de no ser experto en la materia, puede resultar más que complicado abarcar. Lo mejor es confiar esta tarea a un profesional, pero conociendo todas las cuestiones burocráticas necesarias.
Una vez que la parcela se inscribe en el Registro de la Propiedad, puede empezar la legalización de la inminente obra. El papeleo necesario para poder comenzar con la misma es:
- Licencia de obra o licencia urbanística que se presenta en el ayuntamiento acompañada de una copia del proyecto.
- Estudio de Seguridad y Salud tramitado por el propio arquitecto.
- Estudio geotécnico, de obligado cumplimiento siempre que vaya a existir cimentación.
- Acta de replanteo e inicio de obra, firmada por el arquitecto, el aparejador, el constructor y el promotor.
Con todo este papeleo preparado, llega el momento de empezar a culminar el sueño de tener la vivienda imaginada. Antes de poder hacer uso de ella, deben tramitarse dos documentos principales:
- Certificado de final de obra.
- Acta de aceptación de obra.
Para que su uso y propiedad quede legalizado, deben realizarse otros tramites:
- Liquidación del impuesto de construcciones que debe abonarse en el caso de que haya existido desviación de presupuesto.
- Licencia de primera ocupación certificada por un técnico y fundamental para poder contratar los suministros.
- Escritura de declaración de obra nueva, firmada ante notario.
- Inscripción en el Registro y liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales.
- Inscripción en el Catastro.
Con todo esto y tras meses de incertidumbre, anhelo y espera, se puede decir que la casa de tus sueños, se ha hecho realidad. A decir verdad, aunque se trata de una opción a contemplar por diversas razones, los costes que conlleva, tanto a nivel psicológico como económico, pueden no compensar al promotor en según que circunstancias.
Pero si tienes el sueño de construir tu propia casa, con un diseño personal, el tiempo y los ahorros necesarios, sin duda alguna, todo ese papeleo que asusta y los costes asociados a la ejecución de todo el proyecto, a buen seguro merecen la pena.
