Si bien es cierto que cada vez es menos frecuente porque la tecnología ha ido frenando el número de construcciones ilegales en nuestro país, lo cierto es que aún hay gente que construye o amplía su hogar sin contar con los permisos pertinentes. Esta acción que, aunque como os decimos, es cada vez menos habitual, la realidad es que aún se sigue haciendo y puede llevar consigo importantes multan o incluso órdenes de derribo, por lo que no nos podemos confiar y debemos de hacer las cosas cumpliendo la normativa.
Así, a lo largo de los años todos nos hemos cruzado en la vida con algunas personas que tienden a empezar la casa por el tejado, o lo que es lo mismo, comienzan a construir una vivienda sin haber legalizado antes la obra o deciden comprar un piso que no cumple con la legislación vigente. Y es por ello por lo que hemos decidido llevar a cabo este post, para ayudar a esas personas puesto que hoy en día ya es posible legalizar fácilmente una vivienda ya construida.
Si bien, como ya imagináis, lo suyo es que antes de proceder a una construcción, es preciso solicitar una licencia municipal que nos dé su aprobación para comenzar las obras. Esto se debe a que tanto la construcción de una vivienda como la realización de una reforma debe acompañarse de una licencia para cumplir con la legalidad actual. No obstante, si la vivienda ya está hecha, lo cierto es que no hay vuelta atrás, así que vamos a ver como podemos solucionar la situación. Para ello, existe la posibilidad de hacerlo a través de la solicitud de licencia al ayuntamiento del municipio donde se encuentre la vivienda, si bien, siempre tened presente que en estas cuestiones no conviene jugársela porque es posible recibir una denuncia por parte del ayuntamiento y la persona que ha evitado hacer el trámite puede recibir una multa que llegue hasta los 6.000 euros, lo cual no es ninguna broma, así como también puede acarrear el derribo del inmueble.
Por ello, para evitarlo, debes cumplir con algunos requisitos y aportar la documentación necesaria en estos casos. Así, el recorrido administrativo que debemos seguir pasa por:
- Visitar el ayuntamiento y preguntar si la obra se puede legalizar. Si te dicen que no, infórmate sobre qué vías existen. Si la respuesta es afirmativa, continúa tramitando los siguientes documentos, aunque te recomendamos que siempre te dejes asesorar por el equipo de Martin Laucirica, quien está acostumbrado a afrontar este tipo de expedientes y, conocen mejor que nadie los procedimientos a seguir para que todo se resuelva satisfactoriamente.
- Documentación requerida. El ayuntamiento debe asegurarse de que la construcción no es contraria a la normativa actual. Para probar que todo está en regla debes aportar un Proyecto Técnico Visado, un documento redactado y firmado por un Arquitecto contratado. En realidad, no es un proyecto propiamente dicho porque la casa ya ha sido construida, pero es un trámite imprescindible para iniciar el Expediente de Legalización.
- Solicitar el Expediente de Legalización. Debe solicitarse al ayuntamiento y pagar por ello unas tasas administrativas. Una vez el ayuntamiento haya revisado la documentación aportada, si todo está bien, te concederá la licencia.
- Pagar los impuestos y registrar la obra. Se trata de pagar una serie de tasas e impuestos pertinentes y registrar la casa en el Registro de la Propiedad.
Además, más allá del detalle de cómo legalizar una casa ya construida, también debemos tener en cuenta los gastos a los que el propietario deberá hacer frente para proceder a su legalización y que pasan por:
- Honorarios del arquitecto.
- Licencia municipal.
- Tasas municipales. Cada ayuntamiento cuenta con sus tasas, aunque el importe que se calcula sobre el Presupuesto de Ejecución Material suele estar sobre el 2%.
- Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Cada ayuntamiento impone su tipo impositivo, aunque normalmente está entre el 4% calculado sobre el Presupuesto de Ejecución Material.
- Obras de adaptación.
- Gastos de notaría y registro. La propiedad ha de registrarse en el Registro de la Propiedad. Tanto las tasas del registro como los honorarios que recibirá el notario se encuentran regulados por ley. Para que te hagas una idea aproximada, todo ello podrá costarte sobre el 0,5% del valor de la propiedad.
¿Qué documentación se necesita para iniciar un Expediente de Legalización?
En la actualidad, la documentación que hay que presentar para iniciar un Expediente de Legalización y que, como os imagináis es uno de los requisitos fundamentales, es la siguiente:
- Libro del edificio de la construcción.
- Certificado de antigüedad y contratos asociados a la obra.
- Justificación del cumplimiento de la normativa.
- Memoria constructiva, donde se refleje el espacio construido y útil.
- Presupuesto económico de la obra.
- Planos y reportaje fotográfico de la misma.
- Certificado técnico de legalización.
